Cara pengurusan sertifikat tanah dari girik ke Surat Hak Milik ( SHM )

Cara pengurusan sertifikat tanah
dari girik ke Surat Hak Milik ( SHM )

Terimaksih Sobat Bogorindo Properti yang masih setiap mengunjungi Website Blog ini.
kali ini Bogorindo Properti mau share artikel tentang;
Cara pengurusan sertifikat tanah dari girik ke Surat Hak Milik ( SHM )
Bagaimana cara mengurus sertifikat dari tanah girik..? Pertanyaan ini pasti sering dipertanyakan dan ingin diketahui dari beberapa teman, terutama developer baru dan mungkin ini juga banyak ditanyakan oleh masyarakat awam.

Untuk diketahui girik merupakan jenis tanah milik adat yang belum didaftarkan konversi haknya ke negara melalui kantor pertanahan. Bukti girik bukan merupakan hak atas tanah tapi berupa bukti bahwa atas bidang tanah tersebut dikuasai dan dibayarkan pajaknya oleh si pemilik girik.

Seharusnya pada saat UU No. 5 Tahun 1960 atau Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) diundangkan, seluruh tanah-tanah yang belum sertifikat, termasuk girik harus didaftarkan konversi haknya ke kantor pertanahan setempat menjadi salah satu jenis hak yang ada dalam UUPA, seperti Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Guna Usaha dan lain-lain. (jenis tanah lainnya yang belum bersertifikat adalah ketitir, petok D, rincik, ketitir, Verponding Indonesia, Eigendom Verponding, erfpacht, opstaal, vruchtgebruik.)

Tetapi karena ketidaktahuan masyarakat mengenai proses konversi hak-hak tersebut maka sampai saat ini masih banyak tanah-tanah yang belum sertifikat.

Proses sertifikasi tanah-tanah yang belum sertifikat itu berbeda-beda antara satu jenis tanah dengan yang lainnya, khusus untuk tulisan ini kita akan bahas cara mengurus sertifikat dari tanah girik.

Untuk mengurus sertifikat dari tanah girik ada dua tahapan yang harus dilalui oleh pemohon hak, yaitu tahapan pengurusan di kantor kelurahan dan di kantor pertanahan.

Pengurusan di Kelurahan Setempat

1. Mengurus Surat Keterangan tidak Sengketa

Fungsinya adalah untuk mengetahui bahwa atas bidang tanah yang dimohonkan tersebut tidak ada sengketa. Pemohon adalah pemilik yang sah. Dalam surat keterangan tidak sengketa tersebut ada tanda tangan saksi-saksi yang dapat dipercaya. Biasanya saksi ini adalah pejabat Rukun Tetangga (RT) dan Rukun Warga (RW) setempat. Karena RT dan RW umumnya diangkat dari masyarakat asli yang mengetahui sejarah penguasaan tanah tersebut. Jika di suatu daerah tidak ada RT dan RW seperti beberapa daerah di Sumatera Barat, saksi bisa dari tokoh adat setempat.

2. Mengurus Surat Keterangan Riwayat Tanah

Surat Keterangan Riwayat Tanah berfungsi untuk menerangkan secara tertulis riwayat penguasaan tanah dari sejak awal mulai ada pencatatan di kelurahan sampai dengan penguasaan saat ini. Dalam Surat Keterangan Riwayat Tanah tersebut diceritakan proses peralihan baik berupa peralihan sebagian-sebagian atas keseluruhan, karena pada awalnya tanah girik biasanya sangat luas kemudian dijual atau dialihkan secara sebagian-sebagian.

Contoh kalimat yang ada dalam Surat Keterangan Riwayat Tanah:

Pada tahun 1975 Girik C 45 Persil No. 100 luas 15.000 m2 dijual kepada Girik C 51 seluas 5.000 m2.

Pada tahun 1980 Girik C 45 Persil No. 100 luas 10.000 m2 dijual kepada Girik C 52 seluas 6.000 m2.

Dari kalimat di atas diketahui bahwa awalnya Girik C 45 seluas 15.000 m2 dan dijual dua kali masing-masing kepada Girik C 51 seluas 5.000 m2 pada tahun 1975 dan kepada C 52 seluas 6.000 m2 pada tahun 1980, sehingga Girik C 45 tersebut tersisa luas 4.000 m2. Jika tidak ada peralihan setelah tahun 1980 maka luas tanah yang bisa dimohonkan saat ini adalah seluas 4.000 m2.

3. Mengurus Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik

Dalam Surat Keterangan Penguasaan Tanah Secara Sporadik ini dicantumkan sejak kapan waktu perolehan penguasaan tanah tersebut.

Pengurusan Di Kantor Pertanahan

1. Mengajukan permohonan sertifikat dengan melampirkan dokumen-dokumen yang diurus di kelurahan, dan dilengkapi dengan syarat formal seperti:

Fotocopy KTP dan KK pemohon
Fotocopy PBB tahun berjalan
Dokumen-dokumen lain yang disyaratkan oleh undang-undang
2. Petugas dari Kantor Pertananahan melakukan pengukuran ke lokasi

Pengukuran ini dilakukan setelah berkas permohonan lengkap dan pemohon menerima tanda terima dokumen dari kantor pertanahan.

Pengukuran dilakukan oleh petugas dengan ditunjukkan batas-batas oleh pemohon atau kuasanya.

3. Pengesahan Surat Ukur

Hasil pengukuran di lokasi akan dicetak dan dipetakan di BPN dan Surat Ukur disahkan atau tandatangani oleh pejabat yang berwenang, pada umumnya adalah Kepala Seksi Pengukuran dan Pemetaan.

4. Penelitian oleh Petugas Panitia A

Setelah Surat Ukur ditandatangani dilanjutkan dengan proses Panitia A yang dilakukan di Sub Seksi Pemberian Hak Tanah. Anggota Panitia A terdiri dari petugas dari BPN dan Lurah setempat.

5. Pengumuman data yuridis di Kelurahan dan BPN

Data yuridis permohonan hak tanah tersebut diumumkan di Kantor Kelurahan dan BPN selama enampuluh hari, hal ini bertujuan supaya memenuhi pasal 26 PP No. 24 Tahun 1997. Dalam prakteknya bertujuan untuk menjamin bahwa permohonan hak tanah ini tidak ada keberatan dari pihak lain.

6. Terbitnya SK Hak atas Tanah

Setelah jangka waktu pengumuman terpenuhi dilanjutkan dengan penerbitan SK Hak atas tanah, dimana tanah dengan dasar girik ini akan langsung terbit berupa Sertifikat Hak Milik (SHM).

7. Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB)

BPHTB dibayarkan sesuai dengan luas tanah yang dimohonkan seperti yang tercantum dalam Surat Ukur. Besarnya BPHTB tergantung dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah. BPHTB ini juga bisa dibayarkan pada saat Surat Ukur selesai yakni pada saat luas tanah yang dimohon sudah diketahui secara pasti.

http://bogorindo.agenproperti.com/

8. Pendaftaran SK Hak untuk diterbitkan sertifikat

SK Hak kemudian dilanjutkan prosesnya dengan penerbitan sertifikat pada subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI).

9. Sertifikat selesai dan bisa diambil di loket pengambilan

Lama Waktu Pengurusan Sertifikat dari Tanah Girik

Lamanya waktu pengurusan sertifikat ini tidak dapat dipastikan, banyak faktor yang menentukan. Tapi jika diambil rerata sekitar 6 bulan dengan catatan bahwa tidak ada kekurangan persyaratannya.

Besarnya Biaya Pengurusan Sertifikat dari tanah  Girik

Biaya sangat relatif terutama tergantung pada lokasi dan luasnya tanah, makin luas lokasi dan makin strategis lokasinya biaya akan semakin tinggi.


Berbeda dengan tanah dengan status girik yang permohonan konversi hak untuk pertama kali diberikan SHM, tanah-tanah yang belum sertifikat dengan status selain girik akan diberikan HGB atau HP sesuai dengan ketentuan dalam UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA.

Tanah tersebut bisa berupa tanah pekarangan, tegalan, Eigendom Verponding, tanah sewa kotapraja, tanah kavling instansi tertentu yang diperuntukkan bagi karyawannya, tanah kavling negara Occupatie Vergunning.

Khusus DKI Jakarta, terutama di daerah Tebet dan Bintaro dimana tanah tersebut rdikavling oleh negara untuk penampungan masyarakat yang kena gusur pada saat pembangunan Komplek Olah Raga Senayan untuk Asian Games 1962.

Untuk tanah-tanah dengan status seperti di atas permohonan 
hak untuk pertama kali di Kantor Pertanahan akan diberikan Hak Guna Bangunan atau HGB. 
Dan HGB tersebut bisa diajukan peningkatan haknya menjadi SHM 
dengan persyaratan tertentu.

Tanah dengan sertifikat HGB juga diperoleh dari pembelian rumah baru kepada 
PT developer. Karena PT developer adalah badan hukum yang tidak diperbolehkan memiliki tanah dengan status Hak Milik, walaupun pada awalnya developer membeli tanah dengan status Hak Milik dari masyarakat. 
Dalam prosesnya tanah dengan status SHM tersebut harus 
di ‘turunkan’ dulu haknya menjad Hak Guna Bangunan 
baru dilakukan jual beli dan balik nama ke atas nama PT developer.

Selanjutnya PT developer menjual rumah dengan status Hak Guna Bangunan kepada konsumen. Ada PT developer yang langsung mengurus peningkatan hak menjadi SHM namun tak jarang PT developer mempersilahkan konsumen sendiri 
yang mengurus peningkatan hak tersebut.

Peningkatan HGB menjadi SHM untuk luas tanah kurang dari 600 m2
Untuk luas kurang dari 600 meter persegi peningkatan hakmenjadi SHM cukup sederhana yaitu dengan mengajukan peningkatan hak ke Kantor Pertanahan, kemudian Kantor Pertanahan melakukan perubahan haknya dengan cara langsung menulis di halaman sertifikat bahwa haknya sudah ditingkatkan menjadi Hak Milik.

Syarat-syarat yang harus dilampirkan untuk permohonan 
peningkatan hak menjadi Hak Milik adalah sebagai berikut:

Asli sertifikat HGB

Foto copy Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) rumah tinggal
Foto copy SPPT PBB 
(Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan
Foto copy identitas pemohon berupa Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga 
(KTP dan KK)
PM1 dari kelurahan yang menyatakan bahwa rumah digunakan untuk tempat tinggal 
(dalam hal rumah tidak memiliki IMB). Inilah anehnya negara kita, sangat banyak ditemukan bahkan di Jakarta rumah didirikan dengan tanpa IMB.

Melampirkan pernyataan bahwa pemohon akan memiliki SHM tidak lebih dari 5 bidang atau keseluruhan 5000 m2 (lima ribu meter persegi). 
Form pernyataan ini disediakan oleh BPN, bisa diambil di Kantor Pertanahan setempat. 
Hal ini untuk memenuhi syarat yang diatur dalam Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal
Surat kuasa, jika pengurusan dikuasakan kepada pihak tertentu. 

Kebanyakan masyarakat lebih percaya kepada kantor Notaris untuk mengurus peningkatan hak ini. Selain karena masyarakat tidak perlu repot-repot ke BPN juga dengan menyerahkan pengurusan kepada Notaris juga terjamin keamanannya.

Dari persyaratan tersebut terlihat bahwa tanah yang bisa diajukan SHM adalah tanah yang dipergunakan untuk rumah tinggal atau peruntukan tertentu yang disyaratkan undang-undang, seperti organisasi kemanusiaan, badan keagamaan dan badan-badan atau organisasi lain yang ditetapkan oleh undang-undang.

Peningkatan HGB menjadi SHM untuk luas tanah lebih dari 600 m2
Untuk tanah yang luasnya lebih dari 600 meter persegi  peningkatan hak menjadi SHM diperlakukan seperti permohonan hak baru hanya saja prosesnya bukan melibatkan Panitia A (panitia pemberian hak yang terdiri dari petugas BPN dan kelurahan). 
Proses yang dilakukan dalam permohonan hak milik berupa konstatering report hanya di BPN. Outputnya berupa Surat Keputusan (SK) pemberian hak milik.

Persyaratan yang dibutuhkan untuk permohonan hak menjadi hak milik 
untuk luas yang lebih besar dari 600 meter persegi sama dengan 
peningkatan hak untuk luas di bawah 600 meter persegi.


Demikian Cara pengurusan sertifikat tanah dari girik ke Surat Hak Milik ( SHM ) , semoga ada manfaatnya.

http://bogorindo.agenproperti.com/